Le Canada est en pleine crise du logement – plus précisément, une crise du logement abordable. Selon Derek Ballantyne, ancien président du conseil d’administration de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il s’agit d’une crise qui se prépare depuis 30 ans.
Selon un sondage réalisé par Habitat pour l’humanité Canada en 2024, le manque de logements était l’une des principales préoccupations des Canadiens pour la troisième année consécutive. En effet, 88 % des personnes interrogées ont déclaré que l’objectif de posséder une maison au Canada est devenu hors de portée. De surcroît, l’itinérance a monté en flèche et touche potentiellement 300 000 personnes par année au Canada.
La location augmente deux fois plus vite que l’accession à la propriété, et dans les provinces où il n’existe aucune mesure de contrôle des loyers, les locataires sont confrontés à des augmentations exorbitantes et vivent dans la peur constante de la rénovication. Une étude récente de Statistique Canada montre que le loyer moyen d’un appartement de deux chambres à Montréal – une ville connue pour son abordabilité il y a seulement dix ans – était de 1 930 $ au premier trimestre de 2025. Cela représente une augmentation de 71 % par rapport à 2019, année où le loyer moyen pour un appartement similaire était de 1 130 $. L’aggravation de la pénurie de logements abordables à Montréal a forcé l’administration de la Ville à élaborer un plan visant à augmenter la proportion de logements « non marchands » – c.-à-d. libres de toute spéculation immobilière – de 7 % à 20 % des logements disponibles d’ici 2050.
Depuis le lancement de sa Stratégie nationale sur le logement en 2019, le gouvernement fédéral s’est engagé à consacrer 82 milliards de dollars à des initiatives en matière de logement abordable. Malgré ces investissements, le Conseil national du logement a constaté que de nombreuses familles canadiennes à revenu faible et modéré continuent à éprouver de la difficulté à accéder à un logement abordable et convenable. Un rapport récent de CivicAction, un organisme à but non lucratif, a révélé qu’en raison de la crise du logement à Toronto, la main-d’œuvre même qui contribue à la gestion de la Ville n’arrive pas à se payer un logement. La demande reste élevée, et l’offre, limitée.
En juin dernier, la SCHL a estimé que le Canada devait construire entre 430 000 et 480 000 nouveaux logements par année pour les dix prochaines années afin de répondre à la demande prévue et de faire redescendre les coûts du logement aux niveaux d’avant la pandémie. « Pour y arriver, il faudra que tout le monde agisse afin de changer la façon dont nous construisons des logements », conclut le rapport.
Ce plan exige entre autres de sortir des sentiers battus, d’être prêt à prendre plus de risques et de veiller à ce que toutes les personnes qui peuvent contribuer à accroître le nombre de logements non spéculatifs abordables stables puissent le faire. Ainsi, en plus de l’action gouvernementale et des réformes politiques, la philanthropie peut offrir des possibilités d’intervention uniques pour des projets en particulier et des moyens novateurs de combler les lacunes des méthodes de financement conventionnelles.
Le rôle de la philanthropie dans la lutte contre la crise du logement
Comme les études montrent que les logements marchands ne peuvent à eux seuls fournir suffisamment de logements abordables pour lutter contre la crise nationale qui n’est pas prête de se résorber, le gouvernement fédéral a récemment créé un nouvel organisme pour le logement, Maisons Canada. Cet organisme a pour mission de stimuler l’offre de logements en collaborant avec les fournisseurs de logements marchands, sans but lucratif et communautaires, et en donnant la priorité à la construction de logements abordables. C’est le moment idéal pour la philanthropie de relever ce défi.
« Les politiques axées sur l’augmentation de l’offre de logements locatifs privés n’aident pas les locataires à faible revenu », explique Sam DiBellonia, gestionnaire des politiques de Maytree, une fondation torontoise qui œuvre à la réduction de la pauvreté et des inégalités au Canada. « L’offre du marché privé ne créera jamais suffisamment de logements abordables pour les personnes à faible revenu. Nous avons besoin d’investissements importants pour les logements sociaux et subventionnés. »
Les fondations et les organisations philanthropiques ont un rôle important à jouer dans la résolution de la crise du logement au Canada, notamment par l’entremise du financement des organisations de première ligne, d’une combinaison d’aide d’urgence et immédiate, d’initiatives en matière de logement social et abordable et d’un plaidoyer en faveur de changements politiques qui peuvent mener à une augmentation du nombre de logements abordables. Si la philanthropie ne peut combler toutes les lacunes politiques et ne peut remplacer le financement et le leadership gouvernementaux, elle peut compléter ces efforts de façon utile.
En définissant la stratégie de recherche de Maytree autour du droit au logement, Sam DiBellonia considère que la philanthropie peut jouer trois rôles : octroi de subventions, financement de projets en particulier et investissement dans le leadership éclairé.
1. Octroi de subventions pour soutenir et renforcer les organisations communautaires. « Les collectivités et les personnes sur le terrain savent ce dont elles ont besoin », explique Sam DiBellonia. « Les fondations peuvent jouer un rôle essentiel en soutenant ces personnes ainsi que les organisations qui représentent les locataires pour les aider à poursuivre leur travail. »
2. Financement de projets particuliers. L’initiative torontoise Dunn House, la première du genre, est un bon exemple de collaboration des secteurs publics et à but non lucratif. Celle-ci réunit plusieurs partenaires qui fournissent les fonds d’immobilisations et les subventions au logement nécessaires à la construction et à l’exploitation d’un logement social destiné aux personnes sans logement et qui se rendaient fréquemment aux urgences.
3. Leadership éclairé. Il est important d’investir dans l’innovation politique en finançant directement les personnes qui font des recherches et exercent des pressions auprès du gouvernement. Maytree plaide également en faveur d’une prestation de logement permanente et facilement accessible, financée conjointement par les gouvernements fédéral et provinciaux, qui permettrait aux familles à faible revenu de bénéficier d’une aide au loyer immédiate.
droite : Daniele Zanotti, alors présidente et directrice générale de Centraide du
Grand Toronto; Gord Perks, conseiller municipal de Toronto; Keith Hambly,
directeur général de Fred Victor; Arif Virani, ancien membre du Parlement;
Kevin Smith, président et directeur général du University Health Network (UHN);
Dean Connor, président du conseil d’administration du UHN; Olivia Chow,
mairesse de Toronto; Andrew Boozary, directeur général du Gattuso Centre for
Social Medicine du UHN. (Photo : UHN)
Investir dans la capacité et l’infrastructure des organismes à but non lucratif
« Il s’agit d’un moment très important, car le gouvernement fédéral élabore la prochaine version de la stratégie nationale sur le logement abordable, » explique Pedro Barata, président et directeur général d’Habitat pour l’humanité, la seule organisation d’accession à la propriété abordable au Canada.
Le modèle d’Habitat pour l’humanité offre plusieurs possibilités d’aide philanthropique : dons financiers essentiels, dons en nature de matériaux et de produits de construction (réduisant directement les coûts de construction des logements), dons finançant l’acquisition de terrains et collaboration avec des constructeurs bénévoles pour limiter les coûts. Ces logements sont principalement destinés aux populations vulnérables, aux communautés autochtones, aux réfugiés, aux familles à faible revenu, etc.
En 2022, le temps d’attente moyen pour un logement subventionné d’une chambre à Toronto était de 14 ans. Quarante pour cent (40 %) des propriétaires d’Habitat pour l’humanité sont des mères célibataires qui travaillent et n’auraient jamais pu s’offrir une maison sans cette aide.
« En permettant que le logement soit traité comme un véhicule d’investissement, on favorise la “financiarisation” du logement », explique Sam DiBellonia. « Il est important de comprendre que le manque de logements n’est pas nécessairement une faiblesse personnelle, mais une défaillance systémique. »
Pour Pedro Barata, il existe au moins trois optiques pour expliquer la manière dont les fondations et les organisations philanthropiques peuvent contribuer à financer le type d’abordabilité du logement dont les Canadiens ont réellement besoin et à augmenter l’offre de logements. « Si on veut y arriver, le secteur à but non lucratif doit pouvoir jouer un rôle beaucoup plus important. Une enveloppe de financement doit lui être réservée pour l’aider à devenir un promoteur à grande échelle. »
Selon Pedro Barata, les décideurs devraient se concentrer sur trois aspects : l’importance du développement par les organismes à but non lucratif pour l’abordabilité, l’importance d’investir dans la capacité et l’infrastructure du secteur à but non lucratif, afin qu’il puisse fonctionner efficacement et fournir des solutions à grande échelle, et le rôle de la philanthropie, en particulier les fondations, pour aider à financer de nouvelles solutions.
« La création de programmes visant à encourager l’accession à la propriété abordable et la conversion d’espaces inutilisés en logements devrait être l’une des principales priorités du gouvernement. »
Augmentation de la capacité de construction des organismes à but non lucratif
Pedro Barata explique que l’accession à la propriété abordable au Canada doit se développer parallèlement à l’offre de logements locatifs. Pour construire plus rapidement et à plus grande échelle, tout le monde doit s’unir : membres de la collectivité, décideurs politiques, donateurs et bénévoles.
« La première Stratégie nationale sur le logement a vraiment mis l’accent sur l’abordabilité, en particulier pour les personnes à revenu faible et modéré, et même celles de la classe moyenne, dans une certaine mesure, » explique Pedro Barata. À l’époque, le gouvernement cherchait principalement à mettre en place des mesures pour inciter les organismes à but non lucratif à construire des logements locatifs sociaux et à but non lucratif abordables, ainsi qu’à accroître l’accession à la propriété abordable par l’intermédiaire d’organisations telles qu’Habitat pour l’humanité. « Alors que tout le secteur à but non lucratif travaillait assidûment pour maintenir les logements à but non lucratif, coopératifs et sociaux en place, il n’existait pas d’infrastructure pour tirer parti de cet investissement de milliards de dollars et commencer à construire de nouveaux logements à but non lucratif du jour au lendemain. »
En raison de ce manque de préparation, la Stratégie nationale sur le logement s’est concentrée sur la collaboration avec les promoteurs privés afin de développer des logements construits à des fins de location. « Ces dernières années, la théorie principale était que nous allions atteindre l’abordabilité en augmentant l’offre de logements locatifs. Et ça fonctionne jusqu’à un certain point. Mais il est complètement faux de croire qu’il suffit de construire davantage de logements locatifs pour que, tout à coup, l’offre rattrape la demande et que la main invisible du marché fasse baisser les prix. »
Montée en flèche des taux d’intérêt et des coûts de construction, pénuries de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, croissance continue de la demande : l’offre du marché n’arrive tout simplement pas à rattraper le rythme. La philanthropie peut contribuer à combler le fossé entre les efforts des gouvernements et le secteur privé en fournissant le capital d’amorçage nécessaire pour faciliter la mise en place de partenariats entre les secteurs public et privé.
« Le problème de l’approche actuelle est que bien que nous ayons plus de nouveaux bâtiments et logements, nous ne nous attaquons pas au problème de l’abordabilité. Nous constatons bien la croissance des logements locatifs, surtout ceux destinés aux familles avec enfants, mais les prix ne baissent pas. Il s’agit là véritablement d’un problème de politiques. » Selon Pedro Barata, c’est dans ce contexte que la philanthropie a un rôle essentiel à jouer.
L’incidence positive de l’investissement dans les organismes à but non lucratif
« Si l’on veut arriver à un marché du logement équilibré, où des logements sont disponibles pour tous les individus, quelle que soit leur situation, il faut que notre secteur à but non lucratif soit fort et participe activement à la création de logements abordables, » explique Pedro Barata.
Pour y parvenir, tous les paliers de gouvernement doivent collaborer avec des organismes à but non lucratif pour construire des logements non marchands. Il faut également disposer d’une stratégie de lutte contre l’itinérance solide et efficace, comme Logement d’abord, qui permet de fournir immédiatement un logement aux personnes dans la rue ou les refuges d’urgence. « Nous savons bien que ce n’est pas le secteur privé qui s’en occupera. Ce que le secteur privé sait faire, c’est construire beaucoup de choses. Mais ces choses n’aident pas à favoriser l’abordabilité, car il est impossible d’en tirer profit. »
Selon Pedro Barata, le premier défi à relever concerne les politiques : nous devons redoubler d’efforts et continuer à investir délibérément dans les organismes à but non lucratif « pour leur permettre de construire le type de logement qui répondra aux besoins de millions de Canadiens. »
Les gouvernements peuvent aider les organismes à but non lucratif en reconnaissant que le secteur lui-même a besoin d’être soutenu. « Il ne suffit pas d’offrir un financement au secteur. Il faut également lui fournir une expertise technique et en matière de développement. Il faut mettre en place l’infrastructure qui permettra aux organismes à but non lucratif de transformer les investissements en logements. »
Pedro Barata explique que les grandes organisations-cadres comme l’Alliance canadienne pour mettre fin à l’itinérance, qui soutiennent des milliers d’organismes à but non lucratif à l’échelle locale, commencent tout juste à mettre en place l’infrastructure qui leur permettra de fournir davantage de logements et de tirer parti du financement disponible. « Mais cela doit se faire plus rapidement et à grande échelle. »
Le rôle de la philanthropie dans l’investissement à retombées sociales
En tant qu’ancien président du conseil d’administration de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, Derek Ballantyne a consacré les dernières décennies de sa vie à l’investissement communautaire et à retombées sociales, en mettant l’accent sur l’abordabilité du logement. Aujourd’hui associé directeur de New Market Funds, une plateforme novatrice d’investissement à retombées sociales spécialisée dans l’abordabilité du logement et les prêts communautaires, et directeur général de Boann Social Capital, un fonds d’investissement à retombées sociales, il estime que la philanthropie peut grandement aider à relever le défi actuel.
Si une Stratégie nationale sur le logement peut se concentrer sur le financement à faible coût, fournir des subventions pour garantir l’abordabilité et structurer des produits hypothécaires favorables – tant pour les nouveaux projets que pour l’acquisition de logements existants en vue de les convertir en logements non marchands – Derek Ballantyne estime que la philanthropie peut jouer un rôle important à deux égards :
1) Fournir le capital nécessaire au démarrage d’un projet
« Il arrive souvent, au cours du cycle de vie d’un projet non marchand, que le groupe qui souhaite l’entreprendre ait besoin d’un financement initial pour lancer le projet », explique Derek Ballantyne. Selon lui, il existe de nombreux exemples partout au pays où des organisations philanthropiques, en particulier des fondations communautaires, ont offert leur aide. « Elles disent : “Nous allons vous accorder ce prêt. Nous savons qu’il y a un certain risque, mais nous sommes prêtes à vous l’accorder et à reporter les intérêts de ce prêt jusqu’à ce que votre projet soit mis sur pied.” C’est souvent ce qui fait la différence entre la réussite et l’échec d’un projet. »
2) Fournir un financement favorable
Selon Derek Ballantyne, « il est injuste d’attendre de la philanthropie qu’elle paie le coût d’investissement des logements, car c’est très cher. Mais les fondations peuvent intervenir stratégiquement et de façon particulière pour aider les groupes à franchir certaines étapes du cycle de développement et d’acquisition ou pour les aider à obtenir un financement favorable. »
En prenant l’exemple de New Market Funds, il explique comment cet organisme mobilise des capitaux privés pour investir dans des entreprises à but non lucratif. « Nous avons des fondations qui agissent comme investisseurs. C’est un moyen pour ces fondations d’utiliser le capital dont elles disposent, d’obtenir un rendement sur ce capital et de contribuer au bien-être social, c.-à-d. en créant des logements abordables dans ce cas. »
Les fonds d’investissement à retombées sociales visent essentiellement à trouver des façons de tirer parti du capital philanthropique pour qu’il génère un rendement. « Nous avons élaboré un modèle qui permet aux organisations philanthropiques d’investir à nos côtés. Il est certain qu’à l’avenir, les fondations auront davantage d’occasions de financer des projets de logement et d’utiliser une partie de ce capital pour accélérer la création de logements abordables. »
Derek Ballantyne souligne que, contrairement aux financements publics, qui sont éphémères et qui dépendent de la volonté politique, ce type de capital est stable. C’est pourquoi il est si important. « Il s’agit souvent du premier investissement d’un projet. Il devient donc le point d’ancrage pour les autres capitaux, y compris les capitaux publics. C’est pourquoi la philanthropie joue un rôle très important pour stimuler et faire avancer les projets. »
Exemples de réussites communautaires
WoodGreen Community Services, un organisme à but non lucratif de Toronto, s’est récemment associé à New Commons Development – une société de promotion immobilière à but non lucratif qui travaille avec d’autres organismes à but non lucratif, des coopératives et des groupes confessionnels pour réaliser des projets communautaires – pour construire 36 nouveaux logements locatifs abordables pour les personnes âgées, un centre de ressources pour les parents et les enfants et un espace de rassemblement social. Ce partenariat est un bon exemple de l’incidence que peut avoir un organisme communautaire pour faire accroître le nombre de logements à but non lucratif.
Grâce au soutien de fondations et d’autres investisseurs privés, New Commons a jusqu’à présent soutenu l’acquisition de près de 1 700 logements marchands pour en faire des logements à but non lucratif à l’Île-du-Prince-Édouard, en Nouvelle-Écosse, au Québec, en Ontario, au Manitoba et en Colombie-Britannique.
« Ce dont nous avons besoin, c’est beaucoup plus d’organisations comme New Commons », raconte Derek Ballantyne. « Nous avons besoin d’organisations qui possèdent l’expertise technique et qui savent comment acquérir un terrain et comment obtenir un financement – bref, ce que fait un promoteur. » Pour l’instant, le Canada n’arrive pas à la hauteur. « Tant que nous ne serons pas en mesure de tirer parti des fonds qui pourraient être disponibles pour construire des logements abordables, nous n’y arriverons tout simplement pas. Il est crucial d’accroître la capacité de l’ensemble du système afin d’offrir davantage de possibilités et de choix. »
Le financement de partenariats, de recherches et de rapports qui changent la donne
La Hamilton Community Foundation est un autre exemple de la façon dont le secteur à but non lucratif peut donner la priorité à l’abordabilité du logement.
Grâce à une stratégie baptisée « Scaffold » (« échafaudage »), la fondation relie les personnes, les idées et les ressources dans tous les aspects de son travail, qui comprend un engagement d’investissement à retombées sociales de 50 millions de dollars sur dix ans pour la construction et la préservation de logements sociaux et abordables. « Elle investit dans nos fonds grâce à ses dotations en capital », explique Derek Ballantyne. « Elle a également accordé des prêts à des taux inférieurs à ceux du marché à des organismes à but non lucratif basés à Hamilton pour leur permettre de lancer des projets dans leur communauté ou de combler des lacunes dans le financement dont elles ont besoin, et elle a également accordé des subventions à des groupes qui souhaitaient mettre un projet sur pied. Il s’agit d’un bon exemple d’une fondation qui utilise plusieurs outils pour soutenir l’abordabilité du logement dans sa collectivité et, plus largement, à l’échelle nationale. »
« Nous savons qu’il n’existe pas de solution unique à la crise du logement abordable », déclare Rudi Wallace, président et directeur général de la Hamilton Community Foundation. « Nous savons également que les organismes à but non lucratif ne peuvent pas mobiliser les mêmes ressources que les gouvernements. Cependant, ils peuvent jouer un rôle important dans la construction, l’acquisition et la préservation de logements abordables qui pourraient autrement être perdus aux mains du marché privé. »
En plus de sensibiliser le public, la philanthropie peut également contribuer à défendre les intérêts des organismes à but non lucratif qui ne peuvent généralement pas le faire eux-mêmes. Conformément à cet engagement, la fondation a récemment lancé un nouveau programme pilote en partenariat avec le journal The Hamilton Spectator en finançant un journaliste spécialisé dans le logement et l’itinérance.
Maytree déploie également des efforts dans cette même direction. Elle s’est associée à West End Phoenix pour examiner la crise du logement à Toronto sous l’angle des droits de la personne en finançant le travail d’écrivains, de photographes et de vidéastes pour produire une série de vidéos présentant des défenseurs locaux qui proposent des solutions.
construire de petits abris. Cette entrevue fait partie d’une série de vidéos intitulée
« A Fully Housed Toronto », qui étudie la crise du logement à Toronto. Elle est
réalisée par West End Phoenix avec le soutien de Maytree.
Aider les gens dans tous les secteurs à comprendre les multiples causes fondamentales de la crise du logement et financer la recherche et la collecte de données en vue de trouver des solutions constituent certains des moyens les plus efficaces dont disposent les organisations philanthropiques pour sensibiliser le public et orienter les politiques gouvernementales en matière de logement.
Pour les défenseurs du logement qui souhaitent obtenir l’adhésion d’un plus grand nombre de fondations, Derek Ballantyne souligne deux derniers points importants :
1) Les organismes à but non lucratif sont toujours dirigés par des conseils d’administration, et ces derniers ont tendance à être prudents et à ne pas vouloir prendre de risques. « Nous constatons souvent l’hésitation des organismes ou des conseils d’administration lorsque vient le temps de se lancer dans certains projets. » Il estime qu’il est nécessaire de renforcer la capacité des conseils d’administration à mieux comprendre les risques et à savoir quand les prendre.
2) Il est nécessaire de mieux organiser l’accès au financement initial des projets. « Si vous êtes dans une petite collectivité, que devez-vous faire? Ce n’est pas toujours évident. » Il préconise la création d’une ressource financée, une sorte de feuille de route, qui aiderait les organisations à accéder aux financements disponibles.
« Les gouvernements aiment financer les services ou les programmes qui aident une unité, comme une personne, une communauté ou une famille », explique Pedro Barata. « Mais il faut que quelqu’un fournisse ce service. Quelqu’un doit payer pour que l’organisme à but non lucratif devienne un promoteur solide et efficace. »
La nouvelle Stratégie nationale sur le logement représente une occasion importante pour combler les lacunes de financement. Grâce à un plan plus collaboratif et intersectoriel, à une plus grande flexibilité et à des investissements moins conventionnels, ce quelqu’un pourrait être les fondations et les organisations philanthropiques de tout le pays.
